Kapitalanlagen: Risiko Immobilienfonds

DIE WELT 27.10.2000 Channel: Immobilien Ressort: Aktien & Fonds

Fonds-Zeitbomben ticken von Anlegern unbemerkt

Bundesverband Finanzdienstleistungen will Nachforderungen des Fiskus verhindern-Garantiezahlungen verdecken Probleme

Berlin - Aus ihren Träumen vom großen Steuersparsegen erwachen viele Zeichner geschlossener Immobilienfonds, vor allem solcher mit Objekten in Ostdeutschland, mit Schrecken: 80 Prozent dieser Unternehmungen laufen nicht planmäßig. Neben dem totalen Kapitalverlust droht im "Worst Case", der Fonds-Pleite, auch die Aberkennung der Steuervorteile. Der Bundesverbandes Finanzdienstleistungen (FiFa), Berlin, will steuersparende Anleger künftig von Nachforderungen des Fiskus verschont sehen.

"Da angesichts ausbleibender Mieterträge, ausfallender Mietgarantien, Leerständen und niedrigen Erträgen in vielen Fällen auf Dauer kein Gewinn herausspringen kann, darf bei der steuerlichen Betrachtung nicht nachträglich auf Liebhaberei oder fehlender Gewinnerzielungsabsicht abgestellt werden", fordert Carsten Lucht, Präsident Bundesverbandes. Lucht sieht sein Schreckensszenario von vor drei Jahren bestätigt: Anlegern drohten Ausfälle in der Höhe von 25 bis 30 Mrd. DM, warnte er damals. Nun zeige sich, dass dies bis 2010 Realität werden könne.

Bei den Anlagen in Ostdeutschland handelte es sich in den frühen neunziger Jahren um eine politisch erwünschte Bereitstellung von Eigenkapital für Investitionen. Die Gegenleistung bestand in den steuerlichen Vergünstigungen. Die von den Initiatoren damals in der Vereinigungs-Euphorie abgegebenen Prognosen sind jedoch vielfach Makulatur geworden. Dass dafür nunmehr die im Vertrauen darauf investierenden Anleger büßen müssten, sei nicht zu vertreten. Lucht fordert deshalb, dass für steuerlich begünstigte Anlagen in Ostdeutschland, die zwischen 1990 und 1998, dem Jahr des Auslaufens der Fördermaßnahmen, grundsätzlich keine Rückzahlung von Fördermitteln durch Kapitalanleger erfolgen dürfe.

Öffentlichkeitswirksam wurden vor allem Fonds-Krisen mit kriminellem Hintergrund, etwa im Falle der in Konkurs gegangenen Dr. Hanne KG, Berlin. Doch nach Einschätzung von Lucht und Anlageexperten wie dem Fonds-Analysten Stefan Loipfinger tickt die eigentliche Zeitbombe bei den vermeintlich "normal" laufenden Anlage-geschäften. "Solange Mietgaranten zahlen und Liquiditätsreserven noch nicht aufgebraucht sind, wähnen sich die Anleger in Sicherheit", sagt Loipfinger. Der Schreck und der Ruf nach Sanierierungsprogrammen, die für Anleger, Banken und Initiatoren teuer werden, komme erst "kurz vor Zwölf".

Lucht sieht ein weiteres Problem: "Es geht nicht an, dass in 15 oder 20 Jahren im Todesfall des einstigen Investors im Rahmen der steuerlichen Prüfung die Anlage in Gera oder Dresden dann als solche ohne Gewinnerzielungsabsicht angesehen wird." Die Folgen daraus - eine mögliche Nachversteuerung - träfen mit den Erben an dem ursprünglichen Geschäft völlig Unbeteiligte.

Einen "großen Knall" in der Fondsbranche erwartet auch Lucht nicht, und das sei eine Wurzel des Problems: "Würde das Ausmaß der drohenden Fonds-Verluste mit einem Schlg sichtbar, hätte das eine Weckruf-Funktion." Umfassende Sanierungsmaßen für bedrohte Fonds-Immobilien könnten, rechtzeitig eingeleitet, die größten Schäden abwenden.

Bereits heute spürbar ist indes ein Klima-Umschwung im Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds: Die Umsätze der Initiatoren lagen nach Einschätzung von Stefan Loipfinger vor dem Beginn des Jahresend-Geschäfts nur noch bei der Häfte der im letzten Jahr erzielten Summen. 1999 brachten die Vertriebe Beteiligungen im Wert von insgesamt rund zwölf Mrd. DM unter die Anleger. In diesem Jahr seien kaum mehr als acht Mrd. DM Umsatz zu erwarten.

In diesem Umsatz-Rückgang sehen Beobachter der Fonds-Szene allerdings auch eine "Rückkehr zur Normalität" in der in den letzten Jahren durch die Steuerspar-Euphorie überhitzten Branche. Der härtere Markt werde zudem seriöse von windigen Anbietern selektieren. maw