Kapitalanlagen: Risiko Immobilienfonds

DER SPIEGEL 16/2000 - 17. April 2000 URL: http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,75280,00.html

Griff zur Notbremse

Immobilienhaie zocken Anleger ab und setzen Millionen in den Sand - oft mit Hilfe geschönter Gutachten von Wirtschaftsprüfern. Deren Standesorganisation will die Umtriebe nun stoppen

Das wirtschaftliche Konzept klang schlüssig, die Geschäftspartner schienen seriös, die geplante Rendite stimmte - Klaus Nimmrich gefielen die "netten Prospekte". Um seinen Lebensstandard im Alter zu sichern, hörte der Bauingenieur aus Kassel auf seinen Finanzberater und investierte schließlich einen sechsstelligen Betrag in sechs Immobilienfonds.

Keine fünf Jahre später weiß Nimmrich, dass er "aufs Kreuz gelegt worden ist", sein "schwer erschuftetes Geld" hat er vorerst abgeschrieben. Ob neu gebaute Hotels oder Seniorenheime - keines der angeblich so gewinnbringenden Häuser, an denen er Anteile besitzt, wirft die versprochenen Erlöse ab.

Weit über 100 Milliarden Mark haben Bundesbürger wie Nimmrich in den vergangenen acht Jahren in steuersparenden Fonds angelegt, vornehmlich in Immobilien und besonders in den neuen Bundesländern - mit dem Geld entstanden private Kliniken, Altenheime, Einkaufszentren zuhauf, Bürotürme, Kläranlagen. Ärzte, Rechtsanwälte, Architekten, aber auch Fernsehgrößen wie Thomas Gottschalk oder die Schauspielerin Grit Boettcher investierten. Selbst Geringverdienende glaubten, Alternativen zum Sparbuch gefunden zu haben. Alle Geldgeber verband ein Wunsch: Sie wollten mit den Steuersparmodellen ihr Geld vor dem Finanzminister retten.

Deshalb entwickelten Initiatoren Projekte am Fließband. Und ob die Immobilie tatsächlich etwas taugte oder nur Blendwerk war, umtriebige Anlageberater wie der Paderborner Manfred Kersting brachten alle Pläne unters Volk. Der oft entscheidende Trick: Vertriebsleute priesen ihre Objekte mit der Versicherung an, dass unabhängige Wirtschaftsprüfer die Anlagemöglichkeiten umfassend geprüft und für gut befunden hätten.

Doch wie im Fall Nimmrich platzen nun kühne Renditeträume, und Projektentwickler werden als Betrüger enttarnt. Die Wirtschaftsprüfer, bislang oft willfährige Handlanger der Abzocker, gehen jetzt aus Angst um ihren Ruf auf Abstand.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) in Düsseldorf, die Standesorganisation, will mit den "Grundsätzen ordnungsmäßiger Beurteilung von Prospekten über Kapitalanlagen" durchgreifen. Was wie die gewöhnliche Selbstkontrolle einer Berufssparte aussieht, halten Branchendienste wie der "Direkte Anlegerschutz" für "eine absolute Sensation". Fachleute rechnen damit, dass mit den strengen Regeln drei Viertel aller zwielichtigen Angebote vom Markt verschwinden dürften - und mit ihnen windige Projektentwickler und Verkäufer.

Wichtigste Neuerungen im 36-seitigen Entwurf der neuen IDW-Standards, die noch in diesem Jahr in Kraft treten sollen: Die Begutachtung der Wirtschaftsprüfer muss vor dem Verkauf der Anteile fertig sein. Die finanziellen Risiken dürfen nicht mehr wie bisher irgendwo im Prospekt versteckt sein; auch auf den "worst case", die mögliche Pleite, muss das Angebot deutlich hinweisen. Zudem sollen die Wirtschaftsprüfer Kunden künftig darüber aufklären, wie erfolgreich der Projektentwickler in der Vergangenheit gewirtschaftet hat - das könnte verheerend werden für die notorischen Abzocker der Branche.

Der Griff zur Notbremse war lange überfällig, denn durch kriminelle Machenschaften litt der Ruf der Wirtschaftsprüfer in den vergangenen Monaten erheblich: Insgesamt 19 Staatsanwälte und 200 Polizisten durchsuchten etwa am 19. Januar bundesweit Büros und Objekte der Oberhachinger Wirtschaftsanalyse und Beratung AG (Wabag). Wabag-Chef Erich Dallinger und weitere Mitarbeiter sitzen in Untersuchungshaft.

Der Schaden beim Verkauf von rund 75 Objekten, vornehmlich Umwelt- und Recycling-Projekte, soll sich auf rund eine halbe Milliarde Mark belaufen. Die Münchner Staatsanwaltschaft ermittelt gegen Dallinger und Kollegen wegen des Verdachts der Untreue, des Anlage- und Subventionsbetrugs. Besonders Gläubige der Kirche Jesu Christi der Heiligen der Letzten Tage (Mormonen) sollen in die Ökofonds investiert haben. Dallinger war nebenbei Oberhaupt einer Mormonen-Gemeinde in München. Besonders bitter für die Opfer: Seit Jahren warnen Anlegerschützer vor Finanz-Jongleur Dallinger. Nur in den Hochglanzbroschüren der Wabag stand von Risiken bislang selbstverständlich nichts.

Meist sind es altbekannte Pappenheimer, die absahnen können, weil ihre Leistungsbilanz den Investoren vorenthalten wird. So wies Heinz Gerlach, Chef des Direkten Anlegerschutzes, vor drei Jahren auf "Vermietungsunterdeckungen" bei Projekten der Firma Thomae & Partner aus Freiburg hin. Doch von der Warnung erfuhr allenfalls das Fachpublikum, die Firma konnte neue Projekte anstoßen. Erst Ende Januar gestand der Initiator den Anlegern von fünf Fonds, dass die versprochenen Ausschüttungen wegen der Vermietungsprobleme halbiert werden müssten. Inzwischen hat Thomae Insolvenzantrag gestellt.

Durch die Nachwehen des aufgewühlten Geschäftsgangs der neunziger Jahre geraten auch Branchengrößen in Zugzwang, etwa die Prinz zu Hohenlohe-Jagstberg & Banghard GmbH. Der milliardenschwere Berliner Vertreiber muss acht Projekte sanieren, die der Berliner Initiator Jürgen Hanne aufgelegt hatte.

Das Beispiel Hanne belegt eindrucksvoll, wohin mangelhafte Prüfung und Transparenz führen können. Seit 1994 hat der Berliner fast 30 Fonds - vornehmlich für Hotels und Seniorenheime - entwickelt. Selbst so kundige Fachleute wie Egon Banghard, der nach eigenen Angaben immerhin 1000 Objekte vermarktet hat, sind auf das rosige Zahlenwerk hereingefallen: "Ich war überrascht, wie es Hanne gelingen konnte, das Geld so hin- und herzuschieben."

Anleger wie Klaus Nimmrich haben Hanne angezeigt. Der Berliner Rechtsanwalt Wolfgang Schirp führt mehrere Verfahren gegen den inzwischen inhaftierten Hanne, in denen Anleger ihr Geld zurückverlangen. Nimmrich hat zudem eine Interessengemeinschaft der Hanne-Geschädigten gegründet. Auch die Insassen der fertig gestellten Heime leiden unter der Misere. In einem internen Vermerk berichtet ein Justiziar der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank, dass die Gesundheit der Senioren "durch Nichtzahlung von Gehältern, der Cateringunternehmen und des Notrufanlagen-Dienstes" in Gefahr geraten sei.

Besonders geschlossene Immobilienfonds erwiesen sich als Geldvernichtungsmaschinen, weil dort so genannte weiche Kosten in Millionenhöhe für Konzeption oder Vertrieb versteckt werden können. Für Karin Kather sind die Pleiten deshalb logische Folge einer Geschäftspraxis, die sich vor zehn Jahren eingeschlichen habe. Die Hannoveranerin kam 1991 ins Anlagegeschäft. Sie vertrieb zunächst Anteile an Supermärkten und Kommunalfonds. Mit der deutschen Einheit und den steuergünstigen Angeboten im Osten habe die Branche förmlich abgehoben.

Regelmäßig seien die Vertriebsleute von Projektentwicklern eingeladen worden. Die Stimmung in den Luxushotels sei immer "super-gut" gewesen, schließlich habe es für die Vertreiber zwischen 15 und 17 Prozent Provision gegeben, und auf den Tischen hätten dann die neuesten Hochglanzprospekte gelegen - wahre "Bilderbücher", sagt Kauffrau Kather, und stets habe es geheißen, das sei "das sicherste und beste Angebot auf dem Markt". Wirtschaftsprüfer hätten flankierend dabei- gesessen mit Verheißungen wie: "Das ist das Objekt des Jahres."

1995 sei dann ein Fonds, an dem sie selbst beteiligt war, geplatzt. Da habe sie gemerkt, auf welche Art und Weise sich die Initiatoren "die Taschen voll gemacht haben". Als zugesagte Renditen nicht mehr wie vorgesehen ausgeschüttet wurden, hätten sich die geprellten Anleger zunächst bei den Vertriebsleuten beschwert. Viele ihrer Kollegen, sagt Karin Kather, seien mit dieser Situation nicht fertig geworden, einer habe sich umgebracht. Auch sie wollte mit solchen Machenschaften nichts zu tun haben - und hat sich aus dem Fonds-Geschäft zurückgezogen.

Durch den Wegfall großzügiger Steuervergünstigungen hat sich der Markt beruhigt. Die neuen Regeln für die Wirtschaftsprüfer sollen nun weitere schwarze Schafe an den Rand drängen, denn schon aus Haftungsgründen werden es sich die Prüfer kaum noch erlauben können, auf Risiken nicht ausdrücklich hinzuweisen.

Anlegerschützer setzen auf die vorbeugende Wirkung der Gutachten, denn sind die Geldgeber erst einmal betrogen, ist das Kapital oft für immer weg. Zwar haben in jüngster Vergangenheit Gerichte Banken, Anlageberater und Projektentwickler immer häufiger zur Verantwortung gezogen. Doch für solche Verfahren bedarf es kundiger Anwälte, und bis ein Urteil gefällt wird, vergehen oft mehr als drei Jahre - dann ist bei den Immobilienhaien meist nichts mehr zu holen.

Als Anleger dem geflüchteten Paderborner Immobilienvermarkter Kersting Detektive hinterher schickten, fanden die zwar den Mann, der sein Geld vornehmlich mit dem Vertrieb von rund 30 Kliniken gemacht hatte. Doch Geld hat er nicht mehr. Kersting hatte zuvor über zwei Dutzend Immobilien von Münster bis Kanada auf die Ehefrau und seine Kinder überschrieben. UDO LUDWIG