Fördeland Therme Glücksburg

Fördeland Therme Glücksburg (Planung/Betrieb: ehem. Uwe Deyle/Starwaters)

Quelle: Machbarkeitsstudie Erlebnisbad/Wellnesszentrum Glücksburg (Wenzel Consulting AG, Hamburg, März 2002)

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Wenzel Consulting
Aktiengesellschaft
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Kapitel 7

Überschlägige Überprüfung der Investitionskosten

Für die vorliegende Konzeption des Erlebnisbades mit Wellnesszentrum wurde eine Kostenermittlung der Planungsbüro Deyle GmbH vorgelegt, die für die Baukosten inklusive Außenanlagen einen Betrag von 14.260.000 € ausweist. Für die Rückbaukosten des vorhandenen Meerwasserwellenbades wurden 613.000 € (Abriss und Entsorgung) veranschlagt.

Da eine detaillierte Kostenschätzung für die einzelnen Bereiche nicht vorliegt und Qualitätsstandards nicht dargestellt sind, wird das Investitionsvolumen anhand branchenüblicher Kennwerte überprüft.

Für Wasserfreizeitanlagen mit hohem Qualitätsstandard können als Richtwert Erstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raum in Höhe von rd. 625 €‚ das entspricht 1.222 DM, realisiert werden. In den vorgelegten Planungen wird ein Bruttorauminhalt von insgesamt 23.021 Kubikmeter genannt. Daraus resultiert ein anzusetzendes Investitionsvolumen von 10.676.000 € zuzüglich 35 % für Technikkosten in Höhe von 3.740.000 €. In der Summe beläuft sich die Investitionskostenschätzung auf 14,4 Mio. €.

Alternativ bieten auch die vorgesehenen Wasserflächen, die das Investitionsvolumen eines Bades maßgeblich beeinflussen, eine Bewertungsgrundlage. Im Durchschnitt können je Quadratmeter Wasserfläche im Innenbereich 17.900 € sowie 10.200 € für Außenflächen angesetzt werden. Beide Parameter berücksichtigen ein qualitativ sehr hochwertiges Produkt. Unter Ansatz dieser Kostenansätze und einer Wasserfläche von 616 Quadratmeter im Innen- sowie 345 Quadratmeter im Außenbereich ergibt sich ein Investitionsvolumen von 14,5 Mio. €.

Die Plausibilitätsprüfung der Investitionskosten anhand von Kennwerten zeigt ein nahezu deckungsgleiches Ergebnis zur vorgelegten Kostenermittlung inkl. der Rückbaukosten für das bestehende Meerwasserwellenbad. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Wertfindung lediglich grob überschlägig erfolgen kann, ohne konzeptspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen.

Um eine möglichst günstige Gesamtwirtschaftlichkeit des Projektes zu erzielen, muss die Prämisse darin bestehen, Einsparpotenziale in der Detailkonzeption durch kostenreduzierende Lösungen zu entwickeln (z. B. Verzicht auf aufschiebbare Wandkonstruktionen im Badebereich), ohne Minderungen in der Qualität und Angebotsattraktivität zu erzeugen.

In der sich anschließenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wird alternativ zu dem im Vorentwurf der Planungsbüro Deyle GmbH, Stuttgart, genannten Investitionssumme eine Reduzierung von 4,0 Mio. DM (2,05 Mio. €) berücksichtigt. Auch bei günstiger Bauweise und vereinfachter Architektur kann bei Schaffung eines vergleichbaren Angebotsspektrums das in Kapitel 5 ermittelte Besuchsaufkommen generiert werden. Mit einem reduzierten Investitionsaufwand ist nicht zwingend eine geringere Attraktivität für den Gast verbunden. Die Architektur spielt für den Badegast in der Regel eine untergeordnete Rolle und tritt hinter die Angebotsvielfalt und Aufenthaltsqualität, die durch atmosphärische Gestaltung zu erzielen ist, zurück.

Eine wichtige spätere Komponente in den Bauverträgen (z.B. Generalübernehmervertrag) ist die genaue Definition der zu erbringenden Bauleistungen. Dieses muss bereits im Rahmen der Ausschreibung erfolgen, um die von der Stadt geforderte Qualitätsanforderungen sicherzustellen. Bereits hier müssen alle qualitativen Kriterien vorgegeben werden, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Daneben ist eine ausreichende Qualitätssicherung hinsichtlich der Bauaus- und -durchführung zu gewährleisten, die durch einen unabhängigen, nur der Stadt verantwortlichen externen Projektsteuerer, durchgeführt werden sollte.

Auszug Kapitel 8.1.3 (Kostenarten):

Investitionskosten

In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung werden, wie eingangs erwähnt, verschiedene Szenarien bewertet, die u. a. auf unterschiedlichen Investitionsvolumina basieren. Neben der im Vorentwurf der Planungsbüro Deyle GmbH, Stuttgart, genannten Investitionssumme von 16,167 Mio. € (inklusive Zwischenfinanzierung, Pre-Opening und Abriss) wird die Wirtschaftlichkeit bei einem um 2,05 Mio. € reduzierten Volumen analysiert. (Siehe hierzu Kapitel 7 Überschlägige Überprüfung der Investitionskosten)

Presse Fördeland Therme Glücksburg