Erlebnisbad Calypso Saarbrücken

Presse Erlebnisbad Calypso in Saarbrücken

Saarbrücker Zeitung 25./26.3. 2000

(K)ein Buch mit sieben Siegeln - Aber drei dicke Verträge

Parkhausgesellschaft muss zahlen: Bereits vor Baubeginn waren fünf Millionen Mark Vorschuss an die Spaßbad-GmbH fällig

Saarbrücken (wi). Es fängt harmlos an. Steigert sich zu einem großen Durcheinander und scheint sich beinahe in Wohlgefallen aufzulösen. Am Ende steht aber ein Knall-Effekt. Das ist nicht etwa die Kritik eines Theaterstücks - sondern die Kurzfassung der drei schriftlichen Verträge, in denen die Details des zukünftigen Spaßbades geregelt sind.

Zum harmlosen Teil: Am 20. August 1999 verkauften Stadt und Stadtwerke ein 43 000 Quadratmeter großes Grundstück im Deutschmühlental für 2,16 Millionen Mark an die städtische Parkhausgesellschaft PHG. Diese verpflichtet sich, auf dem Gelände - dort war bis 1988 das Deutschmühlenbad - innerhalb von fünf Jahren ein "Erlebnisbad" zu bauen und mindestens 15 Jahre zu betreiben. Sollte die PHG diese Verpflichtung nicht einhalten, droht eine Vertragsstrafe von zwei Millionen Mark.

Im nächsten Vertrag vom 3. September 1999 geht es um den Schwimmbad-Neubau. Die dort gewählte rechtliche Konstruktion ist ungewöhnlich. So beauftragt die Parkhausgesellschaft nicht etwa einen Generalunternehmer mit dem Bau des Bades auf ihrem Grundstück. Die PHG wählt statt dessen einen "Kaufvertrag mit Bauverpflichtung". Darin verpflichtet sich die private S&S Spaßbad-GmbH, dass neue Gebäude bis Ende 2001 in eigener Regie und als eigenes Eigentum zu bauen. Gleichzeitig kauft die PHG das noch im Planungsstadium befindliche Gebäude. Die Ausführungsstandards des Baus werden zwar von S&S und PHG gemeinsam festgelegt, es gilt aber ausdrücklich: "Im Konfliktfall entscheidet der Veräußerer", also die private Spaßbad-GmbH. Sie hat demnach die Fäden in der Hand.

Der Kaufpreis für das Spaßbad beträgt insgesamt "maximal 41,85 Millionen Mark zuzüglich Mehrwertsteuer". Zumindest auf den ersten Blick. Bei genauer Lektüre des sieben Seiten langen Vertrags sieht das etwas anders aus. So verpflichtet sich die PHG auch, der Spaßbad-GmbH zukünftig pro Jahr 1,5 Millionen Mark für Um- und Ausbau des Bades zu zahlen. Und weiter: "Sollte sich der genannte Kaufpreis erhöhen", könne die Spaßbad-GmbH bis zu drei dieser Jahresbeiträge im Voraus verlangen. Also ein Kaufpreis von netto 41,85 Millionen plus 4,5 Millionen Mark. Aber was passiert, wenn die Baukosten letztlich deutlich niedriger sind? Weil beispielsweise, wie beim 30 Millionen Mark teuren Umbau des kommunalen Tholeyer Schwimmbades in ein Erlebnisbad, rund sechs Millionen Mark öffentliche Zuschüsse fließen? Antwort: Das ist im Saarbrücker Vertrag nicht geregelt. Es bleibt also beim vereinbarten Preis.

Dazu kommen weitere ungewöhnliche Regelungen: So sind im Kaufpreis "mindestens zwei Millionen Mark" enthalten, die an die Spaßbad-GmbH für das Einbringen ihres "unverzichtbaren Know-How" fließen. Also für ihre Fachkenntnis. Sie werden - ebenso wie der eigentliche Kaufpreis - stufenweise, abhängig vom Baufortschritt fällig. Sobald der bauleitende Architekt bestätigt hat, dass die Arbeiten ausgeführt sind.

Das ist noch nicht alles. Die private S&S-GmbH hat auch am Anfang und am Ende der Sache gut lachen. So wurden bei Vertragsunterzeichnung und zwei Monate später jeweils 2,5 Millionen Mark Vorschuss fällig. Und sechs Monate vor der geplanten Eröffnung des Spaßbades ist ein weiterer Teil des Kaufpreises zu zahlen. Es geht um fest vereinbarte 1,5 Millionen Mark "Pre-Opening-Kosten". Darunter fallen die (geschätzten) Kosten der Inbetriebnahme des Bades. Beispiele aus Anlage 7 des Vertrages: 287 000 Mark Personalkosten, Vorlaufkosten für Werbung und Marketing in Höhe von 500 000 Mark, die Erstausstattung des Schwimmbad-Shops mit 150 000 Mark sowie unter der Position "Sonstiges (Dienstkleidung, Dekoration, Unvorhergesehenes usw.)" 163 000 Mark.

Ein Pachtvertrag vom 2. September 1999 ist der dritte im Bund der Spaßbad-Verträge. Darin verpachtet die Parkhausgesellschaft ihr neues Schwimmbad - dessen Bausubstanz sie als Eigentümerin zu erhalten hat - für zunächst zehn Jahre zurück an die S&S Spaßbad-GmbH. Diese verpflichtet sich, das Bad zu betreiben und dafür jährlich rund 1,4 Millionen Pachtzins zu zahlen. Gleichzeitig bekommt sie aber auf zwanzig Jahre von der Landeshauptsstadt pro Jahr bis zu 1,3 Millionen Mark Zuschuss zu ihren Betriebskosten. Und weitere 110 000 bis 130 000 Mark für die Nutzung des Bades durch Schulen und Vereine. Im Ergebnis hat die S&S GmbH also ein neues, selbst gebautes Bad, das sie - bis auf ihre Betriebskosten - praktisch umsonst bekommt. Plus jährlichen Ausbau-Zuschuss von 1,5 Millionen Mark aus dem Kaufvertrag mit der PHG.

Gute Karten also, dass für die Spaßbad-GmbH die Sache zu einem Geschäft wird. Wenn es richtig gut läuft, hat die private S&S sogar noch einen Trumpf im Ärmel: Laut Pachtvertrag kann sie jederzeit von der Parkhausgesellschaft verlangen, dass diese ihr das Schwimmbad nebst Grundstück verkauft. Der Preis dafür wird Jahr für Jahr niedriger. Bezahlt wird nämlich der Buchwert des Ganzen, der in der jeweils aktuellen Steuerbilanz der PHG ausgewiesen ist.

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